Nilai properti merupakan informasi yang sangat penting dan dibutuhkan masyarakat, baik untuk tujuan jual beli, pengajuan pinjaman/kredit, pemberian ganti rugi, pajak ataupun untuk kepentingan lainnya. Mengingat pentingnya informasi tersebut, maka informasi dituntut akurat dan mencerminkan kondisi pasar yang wajar.
Secara umum, di Indonesia dikenal tiga pendekatan panilaian, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (incomne capitalized approach).
Dari ketiga pendekatan itu, kata Budi Harjanto Adv DEM MSi, pendekatan pengkapitalisasian pendapatan merupakan pendekatan yang jarang dipergunakan. Padahal, menurutnya, pendekatan ini cukup efisien untuk memberikan gambaran nilai pasar. Terlebih, untuk kawasan yang memiliki perkembangan pesat, seperti di kota Yogkarta dan sekitarnya.
Demikian pendapat Dosen MEP UGM yang disampaikan saat ujian doktor di Sekolah Pascasarjana UGM, Sabtu, (13/1). Promovendus mempertahankan desertasi berjudul “Tingkat Kapitalisasi Berbagai Jenis Penggunaan Tanah Dalam Rangka Penentuan Zona Nilai Tanah di Kota Yogyakartaâ€, dengan bertindak selaku promoter Prof Dr Insukindro MA dan ko-promotor Ir Subaryono MA PhD serta Dr Akhmad Makhfatih MA.
“Selain itu, terdapat kecederungan kurang transparannya informasi harga jual beli properti oleh masyarakat karena masalah pembayaran pajak, menjadikan pendekatan ini lebih sesuai untuk dipergunakan. Melalui pendekatan ini, nilai properti diperoleh melalui pengkapitalisasian pendapatan sewa bersih yang diterima dari waktu ke awaktu dengan tingkat kapitalisasi tertentu sesuai degan jenis penggunaan properti dan lokasinya,†ujar Budi Harjanto.
Kata Budi, hingga saat ini di Indonesia belum ada lembaga yang berwenang memberikan informasi tingkat kapitalisasi dan rumusan yang baku. Oleh karena itu, kata dia, penelitiann ini dilakukan untuk merumuskan tingkat kapitalisasi (khususunya tanah) dengan mempertimbangkan faktor keuntungan modal (capital gain) yang selama ini belum dipertimbangkan dalam penentuan tingkat kapitalisasi.
“Lebih lanjut lagi, tingkat kapitalisasi tanah ini akan diintegrasikan dengan model penaksir pendapatan sewa dan sebuah sistem informasi geografis (SIG) untuk menentukan zona nilai tanah dan kontur nilai tanah seluruh kawasan di kota Yogyakarta,†lanjut Kepala Seksi Bimbingan Pendapatan dan Penilaian pada Kantor Wilayah DJP DIY.
Ditambahkan Budi, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) selama ini belum memberikan gambaran riil mengenai nilai pasar. Hasil penelitiannya terhadap 14 Kecamatan dan 45 Kelurahan di Kota Yogyakarta, dengan jumlah sampel 577 transaksi antara tahun Januari 2003 s.d April 2004, menunjukkan tingkat kapitalisasi untuk jenis penggunaan tanah perumahan berkisar 4,29% – 6,64%, untuk komersialisasi antara 6,13% – 13% dan untuk pertanian 2,82% (hanya di Kecamatan Umbulharjo).
“Tingkat kapitalisasi yang relatif tinggi terjadi di kawasan pusat kota dan berbeda untuk tiap lokasi,†tambah dosen MEP UPN Veteran Yogyakarta.
Berdasar hasil pengujian statistik yang dilakukan, kata Budi, diperoleh gambaran terdapat perbedaan signifikan antara hasil taksiran berdasar rumusan dalam penelitian ini terhadap NJOP yang berlaku. Demikian pula antara hasil ekstrasi harga pasar dengan NJOP-PBB terdapat perbedaan yang cukup signifikan.
“Kenyataan ini membarikan indikasi bahwa NJOP-PBB yang berlaku belu mencerminkan nilai pasar yang sesunggguhnya, dan sebaliknya prosedur yang ditawarkan dalam penelitian ini cukup mampu memberikan gambaran riil terkait dengan nilai pasar wajar tanah,†tandas peraih penghargaan Tengku Haizam Memorial Award (Malaysia) di Bidang Penilaian pada tahun 1995.
Setelah mempertahankan desertasinya, pria kelahiran Yogyakarta 23 Desember 1970 ini, dinyatakan lulus dengan predikat cumlaude, sekaligus meraih gelar doktor dari UGM. (Humas UGM)